15/12/2012 tarih ve 28498 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar" başlıklı 13.maddesinin 11.fıkrasında; "Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir.

Fesih hakkının kullanılabilmesi için;

1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.

2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir.

b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, salt çoğunluk ile alınan karar tarihi esas alınarak hesap edilir.c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin salt çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin salt çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin salt çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.

ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.

d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın (a), (b) ve (c) bentlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhitte on beş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.

e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhittin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhittin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhitte bildirilir.

f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.

g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.

ğ) Fesih işleminden sonra yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların hisseleri, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılır.

Uygulamada, arsa maliklerince inşaatın gerçekleşme oranının tespitine yönelik Asliye Hukuk Mahkemesinden D.iş dosyası ile Delil tespiti yapılarak inşaatın geldiği seviye tespit edilmeli, akabinde arsa maliklerinin salt çoğunluğuyla idareye başvurarak , taşınmazlarının 6306 sayılı Kanun kapsamında Riskli Yapı tespiti neticesinde yıkıldığı, dönüşüm amacıyla taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, ancak yeni yapı için inşai faaliyetin yeterli ekip ve ekipmanla devam etmediği belirtilerek 6306 sayılı Kanun kapsamında söz konusu sözleşmenin feshedilmesinin talep edilmesi üzerine fesih süreci başlatılmalıdır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama yönetmeliğinin 13/11-d hükmüne istinaden müteahhitten konu ile ilgili bilgi ve belge iletmesi için on beş gün süre verilmeli , idarece Ulusal Yapı Denetim Sistemindeki inşaat seviyesi, Asliye Hukuk Mahkemesince delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporu, Uydu görüntüleri ve SGK Hizmet belgeleri ile ilgili Belediyesindeki inşaata ilişkin bilgiler kayıtların topyekûn incelenerek, yapım isinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla insai faaliyete devam edilmiyor olduğu kanaatine varılırsa , 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinin maliklerin fesih haklarını kullanmalarına dair hükümlerin de yer aldığı Md.13/11'e istinaden otuz gün içerisinde sözleşmeye konu yapım isine başlanılması /projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla ise devam edilmesi gerektiği, aksi takdirde otuz günlük sürenin sonundan itibaren söz konusu taşınmaz vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 6306 Sayılı Kanun kapsamında re 'sen feshedilmiş sayılacağı ve tapu kaydına şerh edilmiş olan sözleşmelerin tapu müdürlüğünce terkininin sağlanacağının müteahhitte ihtar edileceği, ihtara rağmen yapım isine başlanılması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla ise devam edilmediğinin idare elemanlarınca denetleneceği ,söz konusu şartları uyulmaması durumunda , mevcut halin tutanakla tespiti ile neticesinde 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğin Md.13/11-e hükmüne istinaden sözleşmenin feshedilmesine karar verile bilinecektir.

Bu durumda, idare tarafından aktarılan sürece ilişkin kapsamlı bir inceleme ve değerlendirme yapılarak hazırlanacak rapor sonucuna göre işlem tesis edilmesi, gecikme ve durmanın hangi sebeplerle gerçekleştiği, gecikmenin müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığı ile projeyi bitirecek seviyede gerekli ekip ve ekipmanla en az altı ay süreyle inşaata devam edilip edilmediğinin açık, net, somut ve denetlenebilir şekilde ortaya konulması gerekirken anılan hususların denetime elverişli ve ispata yarar şekilde bilgi ve belgelerle ortaya konulmaksızın, projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla en az altı aydır ise devam edilmediğinin tespiti ve davacıya yapılan ihtara rağmen verilen 30 günlük süre içerisinde gerekli ekip ve ekipmanla ise başlanılmadığı gerekçesi ile İnşaat sözleşmesinin iptaline karar verilebilecektir.

Av. İltan EKMEKÇİOĞLU

www.iltanekmekcioglu.com

6306 SY KANUN KAPSAMINDAN MÜTEAHHİTTİN İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN BAKANLIĞA BAŞVURARAK FESHİ MÜMKÜNMÜDÜR. ?

https://www.iltanekmekcioglu.com/6306-sy-kanun-kapsamindan-muteahhittin-insaat-sozlesmesinin-bakanliga-basvurarak-feshi-mumkunmudur/

--------------

15/12/2012 tarih ve 28498 sayılı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğini

Gaziantep BİM 7.İDD 2023/82E. 2023/36K

6306 SY KANUN KAPSAMINDA İDARİ İŞLEM İLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ NASIL SAĞLANIR?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un “Uygulama işlemleri” başlıklı 6. maddesine, 10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7181 sayılı Kanun’un 24. maddesiyle eklenen 14. fıkra ile bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabileceği, bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespitinin isteneceği, Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edileceği; bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacağı; fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edileceği; fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağı; fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği kuralının getirildiği,

Bu hükmün uygulanmasına ilişkin hususların da 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesine eklenen 11. fıkrada düzenlendiği,

Sözleşmenin feshi için yükleniciden kaynaklı sebeplerin olması gerektiği ancak, yüklenici tarafından inşaata başlandığı, sonrasında belirli bir seviyede durdurulduğu ve idare tarafından gönderilen ihtarlara rağmen inşaatı bitirmeye yönelik faaliyete devam edilmediği anlaşıldığı; işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı, idare tarafından yapılması gerekenin, inşaatın durduktan sonra en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine ilişkin maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile aldığı sözleşmenin feshine dair karar ile inşaatın devam edip etmediğinin tespiti istemi üzerine, belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi gerekmektedir.

Av. İltan EKMEKÇİOĞLU

Kod 
Yığını:
T.C. DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU E. 2022/2496 K. 2023/308 T. 22.2.2023

www.iltanekmekcioglu.com

6306 SY KANUN KAPSAMINDA İDARi iŞLEMLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESiNiN FESHi NASIL SAĞLANIR?

https://www.iltanekmekcioglu.com/6306-sy-kanun-kapsaminda-idari-islemle-kat-karsiligi-insaat-sozlesmesinin-feshi-nasil-saglanir/

6306 SY KANUN KAPSAMINDA 2/3’E KATILMAYAN MALİKLERİN YERLERİ HANGİ USULLE SATIŞA ÇIKARILIR. ?

Taşınmaza yapılacak yeni inşaata ilişkin maliklerin 2/3 çoğunluk ile ( artık %50+1 olmuştur ) aldığı karara katılmayanlar ile anlaşma sağlanamamış olması durumunda , 6306 Sayılı Kanun ve Kanunun Uygulama Yönetmeliği kapsamında anlaşma sağlayamayanların hisselerinin satılması, taşınmazın Gayrimenkul Değerleme firması eliyle kıymetinin değerlemesi yaptırılması, ve bedel tespit komisyonunca “Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu”nda taşınmazın m2’sinin belirlenmesi gerekmektedir.

Daha sonra açık artırma usulüyle taşınmazın satışına ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün ihale için gün ve saati belirleyerek taşınmazın satış sürecini başlatılması gerekmektedir. Bakanlığın bu kararına karşı, işlemin iptali için dava açılabilmektedir.

İLGİLİ MEVZUAT:

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un ”Uygulama işlemleri” başlıklı 6/1.maddesinde; “(Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.” hükmüne yer verilmiştir.

6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde; “(2) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 Sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabuledilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabuletmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Arsa payının rayiç değeri belirlenirken, bilirkişi kurulunca, taşınmazın ihale suretiyle satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi gerekmektedir.

Kod 
Yığını:
T.C. DANIŞTAY  6. DAİRE  2022/5459E. 2022/8922K. 25.10.2022T.

AV. İLTAN EKMKEÇİOĞLU

www.iltanekmekcioglu.com

6306 SY KANUN KAPSAMINDA 2/3’E KATILMAYAN MALİKLERİN YERLERİ HANGİ USULLE SATIŞA ÇIKARILIR ?

https://www.iltanekmekcioglu.com/6306-sy-kanun-kapsaminda-2-3e-katilmayan-maliklerin-yerleri-hangi-usulle-satisa-cikarilir/

NŞAAT HUKUKUNDA GİZLİ AYIP AÇIK AYIP UYGULAMASI

Teslimden sonraki 30 gün içinde açık ayıplarla ilgili ihbarda bulunulmazsa; teslim edilen daireyi ayıpları ile birlikte kabul etmiş sayılır. Talepte bulunamaz. Gizli ayıplar yönünden ayıp ihbarının B.K. 198. Md. uyarınca derhal yapılması gerekir. Mahkemece bu husus araştırılmalıdır.

Y.13.HD E: 2010/7131 K: 2010/11942 T: 23.09.2010

www.iltanekmekcioglu.com

İNŞAAT HUKUKUNDA GİZLİ AYIP AÇIK AYIP UYGULAMASI

https://www.iltanekmekcioglu.com/insaat-hukukunda-gizli-ayip-acik-ayip-uygulamasi/

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART

Cezai şart, borç ilişkisinde edimlerin ifasının zamanında ve gereği gibi gerçekleşmesi için borçlu tarafta ifaya yönelik  bir baskı oluşturulmasıdır. Borçlu, ifayı gereği gibi yerine getirmemesi durumunda kararlaştırılan cezai koşulu üstleneceğini taahhüt etmektedir.

Cezai şart asıl borca bağlı olarak kararlaştırılan  bir yan edim olup geçerliliği asıl borcun geçerliliğine bağlıdır. Eğer  hukuka uygun bir asıl borç varsa cezai koşul istenebilir. Cezai şartın asıl borçla ilişkisi kanunda da teminat altına alınmıştır. TBK 182/2, Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez.

Cezai şart aynı zamanda alacaklının zararından bağımsızdır yani alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile cezai şartı isteyebilir. Alacaklının zararı ispat külfeti bulunmamaktadır. Cezai şartı ,gecikme tazminatından ayıran en önemli fark ise burada karşımıza çıkar. Gecikme tazminatı , tazminat istenebilmesi için gereken şartların yerine getirilmesiyle talep edilebilmektedir. Tazminat isteminde ise tazminat talep eden kişinin zarara uğraması gerekir oysa cezai şartın istenebilmesi için herhangi bir zararın doğması gerekmez ama cezai şartın istenebilmesi için kusurun varlığı gereklidir.

TBK md 179 da cezai şarta ilişkin; Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.

Buradan hareketle cezai şartın sözleşmede farklı durumlar için kararlaştırılabileceğini söylemek gerekir. Cezai şart sözleşmede şu şeklerde karşımıza çıkabilir.

• İfa yerine kararlaştırılan cezai şart(seçimlik cezai şart)
• İfaya ek olarak kararlaştırılan cezai şart
• Dönme cezası
• 
  

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ifa yerine kararlaştırılan cezai şart, ifa yerine istenilebilecek cezai şart TBK 179/1 de belirtildiği üzere borçlunun hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda aksine taraflarca bir hüküm konulmamışsa ya borcun ifası istenebilecek ya da cezanın ifası istenebilecektir. Arsa sahibi edimini hiç veya gereği gibi yerine getirmeyen yükleniciye karşı bir seçimlik hakka sahiptir. Bu seçimlik haktan dönülemez yani arsa sahibi ya yüklenici tarafından inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmasını isteyecek ya da sözleşmede belirlenen cezai şartın ifasını isteyecektir. Arsa sahibinin yükleniciden hem edimin ifasını hem de cezai şartı istemesi mümkün değildir.

Sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı BK’nın 158/1. maddesi; “Bir akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hali için bir sözleşme cezası taahhüt edilmişse, başkaca bir anlaşma olmadığı surette, alacaklı ancak ya akdin ifasını veya cezanın ödenmesini ister.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu düzenlemede, sözleşmenin kararlaştırılan cezai şarta ilişkin cümlenin birinci kısmı seçimlik cezai şart mahiyetindedir. Davalı-karşı davacı aynı zamanda ifayı da istediğinden, yani sözleşmede kararlaştırılan bedeli de talep ettiğinden birinci cümle uyarınca cezayı isteyemez. İkinci kısımdaki cezai şart ise feshedenin aleyhine öngörülen bir cezadır. Yani fesheden tarafın karşı tarafından istenebilecek bir cezadır. Buna göre davalı-karşı davacı fesheden taraf olduğundan maddede düzenlenen cezayı talep edemez. Bu durumdan cezai şart yönünden istemin reddi gerekirken karşı davada hükmedilen 15.000,00 TL cezai şarta hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.[1]

Sözleşmeyle cezai şartın kararlaştırılması durumunda muhtemel zararları önceden götürü usulüyle belirlenmektedir Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde seçimlik cezai şart hükmü şu şekilde hüküm altına alınır;

*İşbu sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükler yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak ifa edilmezse yüklenici, arsa sahibine XXX.XXXXX TL ödeyecektir*

Arsa  payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ifaya ek olarak kararlaştırılan cezai şart,TBK 179 /2 de belirtildiği üzere edimin belirlenen yer ve zamanda ifa edilmemesi durumunda cezai şart ödeneceği kararlaştırılmışsa alacaklı hakkından açıkça feragat etmiş olmadıkça ya da ifayı çekincesiz olarak kabul etmedikçe ifayla birlikte cezai şartı da isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en çok karşımıza çıkan cezai koşul türü ifaya ek olarak belirlenen cezai şarttır. İfaya ek olarak cezai şartın istenebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması gerekir ve sözleşmeden dönülmemesi de cezanın istenebilmesinin koşuludur. Yüklenici kendi kusuruyla temerrüde düşmüş olmalı ve yüklendiği işi zamanında yerine getirmemiş olmalıdır.

Yüklenici kendinden kaynaklamayan nedenlerle eseri teslim borcunu süresinde veya yerinde yerine getiremiyorsa ve bunu kanıtlamışsa ondan gecikme cezası istenemez[2]

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ifaya ekli cezai şart düzenlemesi gecikilen her gün için belirli bir miktar paranın ödenmesi olarak kararlaştırılır. Cezai şart miktarını taraflar istediği gibi belirleyebilirler.(TBK 182/1)

Tarafların serbestçe belirlediği cezai şart için eğer yüklenici tacir ise sonradan cezai şartın fahiş olduğu iddiasında bulunamaz. Tacir yüklenici ,basiretli hareket etmek külfeti altında olup sözleşmede yüklendiği edimi zamanında ve gereği gibi yerine getirmek zorundadır. Yüklenici açısından ,cezai şartın onu ekonomik olarak yıkıma uğratacak olması ya da ahlaka aykırı olarak çok yüksek miktarlarda cezai şart belirlenmesi durumunda cezai şart hakim tarafından indirilebilir.

. Tacir olan davacı basiretli bir iş adamı gibi hareket etmediği, yapmış olduğu sözleşmedeki edimlerini özenle ve zamanında yerine getirmediği anlaşılmaktadır. Sözleşmeye konulan cezai şartın caydırıcılık yönünün gözden kaçırılmaması, tacir olan davacı için sözleşmeye bağlılığında esas olması gerekir. Öyle ise mahkemece davacı şirkete ait malvarlığının aktif ve pasifleri ile araştırılarak dava konusu cezai şartın gerçekten davacının mahvına sebep olacak ise hakkaniyete uygun bir indirim yapılarak karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma gerektirir.[3]

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme cezası,  dönme cezası borçlunun sözleşmede kararlaştırılan cezayı alacaklıya ifa ederek asıl borcundan kurtulmasını sağlayan borçlu yararına bir mekanizmadır. Nitekim TBK 179/3 de, borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır, şeklinde ifade edilmiştir. Bu durumda borçlunun böyle bir hakkı olduğunu ispat emesi gerekecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, arsa sahibiyle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde dönme cezası kararlaştırmışsa cezayı ifa ederek borcundan kurtulabilir. Yüklenicinin bu imkanı kullanabilmesi için yürürlükte bir sözleşme olmaması gerekir yani sözleşmeden dönülmedikçe bu imkan kullanılamaz.

Bunun yanında, talep edilen istek kalemlerinden birisi olan sözleşmenin 27. maddesindeki hüküm, hukuki niteliği itibariyle BK’nın 158/III. (TBK 179/son ) maddesi gereğince dönme cezası mahiyetindedir. Bu tür cezanın istenebilmesi için karşı tarafça akitten dönülmesi gerekir. Somut olayda ise, imkansızlık hali mevcut olup, davalı yüklenicinin sözleşmeden dönmesi söz konusu değildir. Bu nedenle dönme cezasına ilişkin istemin şartları oluşmadığından tümüyle reddi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.[4]

Dönme cezası diğer cezai şartlardan farklı olarak edimi ifa yönünde bir zorlama değil borçtan kurtulmada bir kolaylık sağlamaktadır. Bu imkanla birlikte oluşan bir diğer sonuç ise arsa sahibinin dönme cezasını aşan zararlarını isteyememesidir. Dönme cezası niteliği gereği cayma parasından da farklıdır.

Cayma parası TBK 178 de, Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Cayma parasında sözleşmeden cayan taraf verdiği parayı geri isteyemez eğer alan taraf cayarsa aldığının iki katını ödemesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme cezası tercih edilmektedir.

[1] Yargıtay 15.HD Esas:2016/4282 , Karar: 2017/234

[2] İnşaat Hukuku, Av. İlker Hasan Duman,syf.713

[3] Yargıtay 13.HD Esas: 2011/10558 Karar: 2011/18029

[4] Yargıtay 23.HD Esas 2013/8338 Karar :2014/1193

Av. iltan Ekmekçioğlu

www.iltanekmekcioglu.com

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART

https://www.iltanekmekcioglu.com/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-cezai-sart-2/

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞLERDEN MÜTEAHİTTİN SORUMLULUĞU

Eksik iş, eser sözleşmesinde belirlenen ya da sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartnameler uyarınca yapılması gereken işlerin yapılmamış olmasını ifade eder. Sözleşmede düzenlenmese dahi bazı işlerin de yüklenici tarafından dürüstlük kuralı gereği yapılması gerekmektedir ki yine bu işlerin yapılmaması da eksik iş olarak değerlendirilir.

Eserdeki eksik işlerden yüklenicinin sorumluluğu genel hükümlere göre değerlendirilecektir. TBK 112 göre; Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Eserin eksik ifası hiç ifa edilmeme olarak değerlendirildiğinden yüklenici eksik işler bedelinden sorumludur.

İş sahibi eksik işler sebebiyle uğradığı zararın giderilmesi için nasıl bir yol izleyecektir?

İş sahibi eğer eser bedelini ödememişse yükleniciye bedel ödemekten kaçınıp eserdeki eksiklerin tamamlatılmasını isteyebilir. Ya da yüklenicinin eksikleri tamamlama yönünde iradesi olmadığı takdirde giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere eserin bir başkasına tamamlattırılmasına izin verilmesini yargıçtan talep edebilir. Çünkü TBK 113/- Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır-  hükmüyle yapma borcuna ilişkin aykırılıklarda iş sahibine, yükleniciye karşı uygulamada ‘nama ifa ‘ davası olarak bilinen davayı açma hakkı verilmiştir. Diğer bir yol olarak iş sahibi yükleniciyi temerrüde düşürüp uğradığı zararları TBK 125 deki seçimlik haklarını kullanmak suretiyle tazmin edebilir. Ancak seçimlik haklar bağlamında dikkat edilmesi gereken bir husus da şudur ki; eksik işler bedeli müspet zarar kalemi sayıldığından eksik işler bedelinin istenebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iş sahibi, yükleniciye karşı tapu paylarını devir borcu altına girerken yüklenicinin ise arsa sahibine karşı sözleşmeye uygun ayıpsız ve eksiksiz bir eser meydana getirip teslim etme borcu vardır. Eğer inşaatta eksiklikler var ise yani eksik iş yapılmış ise iş sahibi yükleniciye tapuların devrini yapmaktan kaçınabilir ve TBK md. 97 uyarınca ödemezlik definde bulunabilir. Buna rağmen yüklenici tarafından iş sahibi aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasında ise eksik işler bedelinin gündeme getirilmesi mahsuplaşma niteliğindedir ve mahkeme tarafından re sen göz önünde tutulması gerekir. Yüklenicinin tescil talebinin kabulü eksik işler bedelinin ödenmesi koşuluna bağlıdır.[1] Eksik işlerin bedeli bilirkişi marifetiyle hesaplatıldıktan sonra yükleniciye tamamlanma oranına göre tapu devri yapılacaktır.

Eksik işler bedelinin hesaplanmasında ise teslim anındaki serbest piyasa rayiçleri dikkate alınacaktır.[2] Fakat eksik işler bedeline yönelik dava zararın yüklenici açısından artmasına sebep olmadan uygun süre içinde açılmışsa dava tarihi serbest piyasa rayiçleri esas alınabilir.

Ayrıca ayıptan kaynaklı sorumlulukta olduğu gibi iş sahibinin teslim alırken ihtirazi kayıt ileri sürmesi de zorunlu değildir. [3] İş sahibi eser sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıkların bağlı olduğu beş yıllık zamanaşımı süresi içinde eksik işler bedelini yükleniciden isteyebilir.

[1] Yargıtay 15. HD 24.1.1994 E. 1993/1676 K. 1994/259

[2] Yargıtay 15. HD 7.12.2011 E. 2011/752 K. 2011/7242

[3] Yargıtay 15. HD 2.3.2009 E.2008/1681 K.2009/1080

Av. İltan EKMEKÇİOĞLU

www.iltanekmekcioglu.com

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞLERDEN MÜTEAHİTTİN SORUMLULUĞU

https://www.iltanekmekcioglu.com/insaat-sozlesmelerinde-eksik-islerden-muteahittin-sorumlulugu/

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ VE TASFİYESİ

Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak bozulması (feshi) durumunda bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. (TBK. md. 125 II)1

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili bozulması durumunda imalat bedelinin fesih iradelerinin birleştiği ya da sözleşmenin dava yoluyla bozulması durumunda bozma (fesih) kararının kesinleştiği tarih itibari ile mahalli piyasa rayiçlerine göre istenmesi mümkündür.2

Fesih iradesinin açık bir irade beyanı ile karşı tarafa bildirilmesi mümkün olduğu gibi, bu iradenin bir eylem biçimi ile de duyurulması mümkündür. Örnek olarak; yüklenici gerçekleştirdiği imalat bedelinin tahsilini talep ederse bu talebi ile sözleşmeyi feshettiği de anlaşılmaktadır. Arsa sahipleri de sözleşmeyi feshederlerse fesih konusunda taraf iradeleri birleşmiş olur. Fesih iradeleri birleştiğinden imalat bedeli yönünden feshin haklı olup olmamasının önemi yoktur. Fesih sonucu işin tasfiyesi gerekeceğinden, yüklenici haksız zenginleşme hükümlerine göre, dava tarihi itibariyle gerçekleştirdiği arsa sahiplerinin yararlanabileceği ekonomik değeri olan ve malvarlıklarında artış sağlayan imalat bedelini isteyebilir.3

Sözleşme ilişkisinin tasfiye edilerek sonuçlandırılması gerekir. Tasfiyeden amaç; şayet yüklenicinin iş sahiplerinin malvarlığına geçirdiği bir değer varsa bunun geri verilmesinin sağlanması (örneğin yapılan inşaat bedeli), buna karşılık arsa sahipleri de yükleniciye bir kısım tapu devretmişlerse bunların saplanarak arsa sahibine geri verilmesinin sağlanması gerekir. Zira iş tasfiyeyle sonuçlandığından bunlar karşı tarafın malvarlığında kaldığı sürece haksız zenginleşmeye neden olur. 4

Yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, ancak inşaatı eksiksiz ve ayıpsız olarak iş sahibine teslim etmesine bağlıdır. Yükleniciye verilmesi gereken daireler avans niteliğinde olduğundan, mahkemece, inşaatın şimdiki oranını karşılayacak sayıda bağımsız bölümün yüklenici adına tesciline, eksik ve bozuk kısımla orantılı sayıda bağımsız bölüm tapusunun da -teminat olarak iş sahibi üzerinde bırakılması gerekir.5

1-YARGITAY 15. HD. 29.11.2010, 6021/6481

2- YARGITAY 15. HD. 1.10.2012, 5360/5918

3- YARGITAY 15. HD. 19.12.2005, 7710716899

4-YARGITAY 15.HD. 6.11.2003, 1884/5280

5- YARGITAY 15. HD. 25.5.1998, 1914/2183

AV. İLTAN EKMEKÇİOĞLU

www.iltanekmekcioglu.com

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ VE TASFİYESİ

https://www.iltanekmekcioglu.com/kat-karsiligi-insaat-sozlesmesinden-donulmesi-ve-tasfiye/

KAÇAK YAPILAR DA İMAR MEVZUATINA AYKIRILIĞIN TESPİTİ

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar İmar Kanunu hükümlerine tabidir.

İmar Kanunun 21.maddesi gereğince, aynı kanunun 26.maddesindeki istisnalar dışındaki bütün yapıların yapımı, yerel yönetimlerce verilecek izne bağlıdır. Yerel yönetimlerden izin(ruhsat) alınmaksızın yapılan yapılar ile ruhsata aykırı yapılan yapılar yahut bağımsız bölümler anılan yasanın 21.maddesi gereğince ‘’Kaçak’’ sayılır ve yerel yönetimlerce yıkılması zorunludur. Kaçak yapı yapılması ise , İmar Kanunu 42.maddesi uyarınca suç teşkil ettiğinden ‘’ceza ‘’ yaptırımı uygulanmasını gerektirir. İmar Kanunu hükümleri , kamu düzeni gereğince ‘’emredici’’ hukuk kuralları olup, mahkemece yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir. Kaldı ki yüklenici, özen ve sadakat borcu gereği, inşaatı taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine, İmar Kanunu ve yönetmeliklerine ve inşaat tekniğine uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Yapının kaçak olması durumunda, yüklenici iş bedeli; iş sahibi ise ayıplı ve eksik iş bedeli isteyemez. İmara aykırılık, tadilat projesiyle giderilebilecek derecede ise, mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesi için önce yükleniciye süre verilmesi; verilen süre içinde gereğini yapmadığı takdirde ise giderlerinden yüklenici sorumlu olmak üzere, iş sahibine yetki ve süre verilmesi gerekir.1

Sözleşme ve onaylı mimari projenin yerinde uzman bilirkişi kurulu aracığıyla uygulaması yapılarak yapının sözleşme hükümlerine ve onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı belirlenecektir.2

 Proje yoksa , onaylı değilse, projeye bağlanması olanaklı değilse, ortada kaçak yapı var demektir. Yapı ‘’kaçak’’ ise , kaçak yapının kullanımına bağlı ve yapıdan ayrı iş sahibince kullanılamayacak , bu bağlamda yararlanılamayacak sözleşme dışı işlerin bedelinin yüklenici tarafından istenemeyeceği göz önünde bulundurulacaktır.

[1] Yargıtay 15.HD. 23.06.2003, 1812/3377

[2] Yargıtay 15 HD. 17.12 2003, 2994/6062

Av. İltan Ekmekçioğlu

www.iltanekmekcioglu.com

KAÇAK YAPILAR DA  İMAR MEVZUATINA AYKIRILIĞIN TESPİTİ

https://www.iltanekmekcioglu.com/kacak-yapilar-da-imar-mevzuatina-aykiriligin-tespiti/

MÜTEAHHİTTEN ADİ YAZILI ŞEKİLDE DAİRE SATIN ALAN ( SATIŞ VAADİ YADA TAPU DIŞINDA ) 3. KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU NEDİR ?

Türk Medeni Kanunu’nun 706., Borçlar Kanunu’nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nın sonuç bölümünde vurgulandığı üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının veya satıcı olan dava dışı yükleniciye edimini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümü devredecek olan arsa sahibinin tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki bağımsız bölümü satan yüklenici olduğundan, Borçlar Kanunu’nun 183. ve 184. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir.(1)

Özetle her ne kadar kanunun ön gördüğü resmi şekle uyulmadan satışı yapılan taşınmaz sözleşmelerinin geçerli olmadığı kabul edilse de, daireyi satın alan üçüncü kişi borcunu ödemiş ve daireyi teslim alıp içine girmiş, malik gibi kullanmaya başlamış ise bu durumda kanunun ön gördüğü resmi şekil şartına uyulmasa dahi 3. Kişi dairenin mülkiyetine hak kazanacağı kabul edilmektedir.

Üçüncü kişi tarafından müteahhitten Satın alınılan daire halen Arsa sahibinin üzerinde olması ve arsa sahibinin dairenin devrini vermeye yanaşmaması durumunda ise,

Arsa sahibi tarafından müteahhitte ya da onun istemiyle üçüncü kişi ve kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, “avans” niteliğinde olup; müteahhit yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda “şahsi hak” elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Müteahhit, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmede ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Ancak, sözleşmenin “geriye etkili sonuç doğurur şekilde” feshi halinde; sözleşmenin taraflarının aldıklarını karşılıklı olarak geri vermesi gerekir. Dairemizin yerleşen uygulamasına göre de; kaçak ya da inşaat halindeki yapı ile ilgili yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Yasası’nın 1024. maddesi gereğince, aynı Kanun’un 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz. Denilmektedir. Müteahhittin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca borçlarını tam ve eksiksiz yerine getirmiş olması ( hem sözleşmeye hem de imar mevzuatına uygun olarak ) , sözleşme ayakta olmalı ve satılan daireyi yüklenici hak etmiş olması zorunludur.(2)

1- Yargıtay 23.HD 2014/7818E. 2015/550 K 04/02/2015T.

2- Yargıtay 15. HD 2009/4222E. 2010/4818K. 28/09/2010T.

AV. İLTAN EKMEKÇİOĞLU

İNŞAAT HUKUKUNDA YAPININ TAMAMLANMA ORANININ SÖZLEŞMENİN FESHİNE ETKİSİ

İnşaatın tamamlanma oranının tespiti ancak yasal binalarda söz konusu olabilir. Yüklenicinin iş bedeline veya geriye etkili fesih halinde imalat bedeline hak kazanabilmesi için yaptığı imalatın ekonomik değeri haiz olması yani, sözleşme ve ekleri ile tasdikli projesine, imar mevzuatına uygun olması zorunludur. Yapının imara aykırı olması halinde inşaat ruhsatı, tasdikli projesi ve ekleri getirtilip inşaatın tamamen veya kısmen ruhsat, proje ve imara aykırı olup olmadığı, kısmen aykırılık varsa aykırı olmayan kısımların fesih tarihi itibariyle bedelinin tespiti gerekir.(1)

İnşaatın büyük kısmı bitmişse (%85-90) ve arsa sahibi talep ettiyse dürüstlük kuralı gereğince ileriye etkili fesih uygulanabilir. İleriye etkili feshin kabul edildiği durumda müteahhidin tamamlanan kısımla orantılı şekilde kat karşılığını talep edebileceğinin kabulü gerekir. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine mahkemece karar verilmiş olması veya taraflarının iradelerinin birleşmesi sonucu taraflarca ileriye etkili olarak sonuç doğurur şekilde sözleşmenin feshi halinde yüklenici sözleşme uyarınca kendisine verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da bölümlerin adına tapuya tescilini veya ifa yerine geçen olumlu zarar kapsamında bedelini arsa sahibinden talep edebilir. (2)

Sözleşme ve zeyilname ile yapımı üstlenilen inşaatlar süresinde tamamlanmadığı, bu halde 6098 sayılı TBK’nın 124/3. maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiği ve arsa sahibi 6098 sayılı TBK’nın 125/II. maddesindeki sözleşmeden dönme seçimlik hakkını tercih ettiği durumlarda, arsa sahibinin sözleşmenin feshi istemini de içerdiği kabul edilen talebi ve el atmanın önlenmesi talebinin de kabulü gerekir.(3)

Yargıtaya göre inşaatın getirildiği fiziki seviye eserin kabulü için en az %95 olmalıdır. Aksi halde eserin hukuken tesliminden söz edilemez ve eserin kalanının para karşılığı tamamlanmasına arsa sahibi zorlanamaz. Bu seviyedeki bir teslim nedeniyle yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanmak suretiyle talepte bulunamaz.(4)

1-T.C YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2007 / 1020 Karar: 2007 / 2825 Karar Tarihi: 30.04.2007

2-25.01.1984 gün, 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

3-T.C YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 614 Karar: 2018 / 3599 Karar Tarihi: 04.10.2018

4-T.C YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas: 2006 / 11752 Karar: 2006 / 13727 Karar Tarihi: 23.11.2006

Av. İLTAN EKMEKÇİOĞLU

https://www.iltanekmekcioglu.com/insaat-hukukunda-yapinin-tamamlanma-oraninin-sozlesmenin-feshine-etkisi-2-2/