MÜTEAHHİTTEN ADİ YAZILI ŞEKİLDE DAİRE SATIN ALAN 3. KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU NEDİR ?

MÜTEAHHİTTEN ADİ YAZILI ŞEKİLDE DAİRE SATIN ALAN ( SATIŞ VAADİ YADA TAPU DIŞINDA ) 3. KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU NEDİR ?

Türk Medeni Kanunu’nun 706., Borçlar Kanunu’nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nın sonuç bölümünde vurgulandığı üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının veya satıcı olan dava dışı yükleniciye edimini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümü devredecek olan arsa sahibinin tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki bağımsız bölümü satan yüklenici olduğundan, Borçlar Kanunu’nun 183. ve 184. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir.(1)

Özetle her ne kadar kanunun ön gördüğü resmi şekle uyulmadan satışı yapılan taşınmaz sözleşmelerinin geçerli olmadığı kabul edilse de, daireyi satın alan üçüncü kişi borcunu ödemiş ve daireyi teslim alıp içine girmiş, malik gibi kullanmaya başlamış ise bu durumda kanunun ön gördüğü resmi şekil şartına uyulmasa dahi 3. Kişi dairenin mülkiyetine hak kazanacağı kabul edilmektedir.

Üçüncü kişi tarafından müteahhitten Satın alınılan daire halen Arsa sahibinin üzerinde olması ve arsa sahibinin dairenin devrini vermeye yanaşmaması durumunda ise,

Arsa sahibi tarafından müteahhitte ya da onun istemiyle üçüncü kişi ve kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, “avans” niteliğinde olup; müteahhit yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda “şahsi hak” elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Müteahhit, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmede ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Ancak, sözleşmenin “geriye etkili sonuç doğurur şekilde” feshi halinde; sözleşmenin taraflarının aldıklarını karşılıklı olarak geri vermesi gerekir. Dairemizin yerleşen uygulamasına göre de; kaçak ya da inşaat halindeki yapı ile ilgili yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Yasası’nın 1024. maddesi gereğince, aynı Kanun’un 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz. Denilmektedir. Müteahhittin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca borçlarını tam ve eksiksiz yerine getirmiş olması ( hem sözleşmeye hem de imar mevzuatına uygun olarak ) , sözleşme ayakta olmalı ve satılan daireyi yüklenici hak etmiş olması zorunludur.(2)

1- Yargıtay 23.HD 2014/7818E. 2015/550 K 04/02/2015T.

2- Yargıtay 15. HD 2009/4222E. 2010/4818K. 28/09/2010T.

AV. İLTAN EKMEKÇİOĞLU