konut kredisi hesaplama

Konut Kredisi Hesaplama - Mortgage kredisi

1) Mortgage nedir ?

Mortgage, uzun vadeli ipotekli konut kredisidir. Mortgage sisteminin tamamlayıcı unsuru olan ve 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe giren “Konut Finansmanı Sistemi” kanununun mevcut sisteme getirdiği temel farklılık, ikincil piyasalarda yatırımcılara satılacak İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler sayesinde, bankaların kredilerini daha ucuza fonlayarak yeni ve daha düşük faiz oranlı konut kredisi sunabilecek olmalarıdır.

2) Mortgage sisteminin faydaları nelerdir ?

Mortgage sistemi tüketicilere uzun vadeli, kira öder gibi taksitler ile konut sahibi olma olanağı sağlamaktadır. Söz konusu sistem sayesinde konut talebinin artmasına paralel konut arzı da artacaktır. Konut arzının artması, en büyük lokomotif sektör olan inşaat sektörünü canlandıracak, inşaat sektöründen beslenen birçok alt sektörde büyüme yaşanacak, ekonomik büyüme ile birlikte yeni istihdam imkanları doğacaktır. Mortgage sistemiyle finansmanı sağlanacak konutlara yönelik getirilen standartlar nedeniyle, sistemin konut sektöründeki kaçak yapılaşma, niteliksiz konut üretimi, plansız kentleşme ve ruhsatsız konut yapımı gibi sorunlara da çözüm getirmesi beklenmektedir. Ayrıca, kurulacak konut finansman sistemi ile birlikte, kredi veren kuruluşlar tarafından ihraç edilecek sermaye piyasası araçları, yatırımcılar için alternatif yatırım araçları olacak ve piyasanın genişlemesine ve derinleşmesine katkıda bulunacaktır.

3) Hangi krediler yeni mortgage yasası kapsamına girmektedir?

Ev alımına yönelik olarak kullanılan krediler (mevcut konutlar ve inşa halindeki konutlar), mevcut evleri teminat gösterilerek alınan krediler ve refinansman kredileri (alınan kredilerin yeniden finansmanı için kullanılan krediler) yasa kapsamında değerlendirilecektir.

4) Mortgage sistemi, bankaların mevcut uzun vadeli kredi uygulamasından farklı olarak kredi müşterisine neler getirecektir?

Yeni kanun ile Değişken Faizli Konut Kredisi kullandırımı mümkün olabilecektir. Böylece, müşteri düşen faiz ortamında daha düşük faiz oranlarından yararlanabilecek, faiz artışlarına karşı ise kredi sözleşmesinde belirlenecek azami faiz oranı ile korunmuş olacaktır. Mevcut durumda, kredi faizi üzerinden ödenen %5 oranındaki Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) yeni sistemde ödenmeyecek ve müşterinin kredi maliyeti azalacaktır. Sabit faizli kullanılacak kredilerde, en fazla %2 oranında olmak üzere erken kapama cezası müşteriden talep edilebilecektir.

5) Bu yasa ile konut kredisi faizleri düşecek mi ?

Yeni yasanın konut kredisi faiz oranları üzerindeki etkisi, iki temel unsurla ilgilidir. İlki, yeni mortgage sisteminde Bankaların ipotek teminatlı ve ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme imkanı sayesinde yeni ve düşük maliyetli fonlama kaynakları yaratacak olmasıdır. İkinci unsur ise, yeni kanun ile birlikte getirilen endekse bağlı değişken faizli konut kredisinin, sabit faizli kredilere göre daha az riskli olması nedeniyle faizlerin üzerinde olumlu etki yaratmasıdır. Ancak, konut kredisi faizleri piyasa koşullarında oluşan genel faiz seviyeleri ile doğrudan ilişkilidir. Genel ekonomik göstergelerdeki gelişme ile konut kredisi faizleri de düşecektir. Mevcut Konut Kredileri için yeni kanunun getirdiği düzenlemeler:

Mevcut Konut Kredileri için yeni kanunun getirdiği düzenlemeler:

6) Kanun çıkmadan önce kullanmış olduğum konut kredisi yasa kapsamına girecek mi?

Kanun yürürlüğe girmeden önce kullandığınız konut kredisi, 6 Haziran 2007 tarihine kadar aksi yönde bankanıza dilekçe vermemeniz durumunda otomatik olarak yasa kapsamına alınmıştır.

7) Yeni kanun çıkmadan önce kullandığım konut kredisinde BSMV( Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) vardı. Kanunun getirdiği BSMV muafiyetinden yararlanabilir miyim ?

Daha önce konut kredisi kullandıysanız, kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren krediniz BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) muafiyetine alınmıştır. Yasa kapsamına alınmamak üzere dilekçe vermeniz durumunda muafiyetiniz kaldırılacaktır.

8) Kanun çıkmadan önce kullandığım konut kredisini erken ödemeyi düşünüyorum. Kanunun getirdiği erken ödeme ücretini ödeyecek miyim ?

Hayır. Kredinizin bir kısmını veya tamamını erken ödemek istediğiniz takdirde, Kanun ile getirilen, sabit faizli kredi kullananlara uygulanacak olan %2’lik erken ödeme ücretinin, Kanun’dan önce kredi kullandığınız için size uygulanması söz konusu değildir. Erken ödeme işlemlerinizi herhangi bir ücret ödemeden yapacaksınız.

Yeni konut kredisi kullanacaklar için gerekli bilgiler:

9) Mortgage kapsamında konut kredisi nasıl alabilirim?

Mortgage yasasının yürürlüğe girmesinden sonra kullanılan konut kredilerinin tümü mortgage kapsamındadır. Mortgage kapsamında konut kredisi almak için en yakın TEB Şubesi’ne başvurabilirsiniz.

10) Bitmemiş konutlar için kullanılan konut kredileri de mortgage kapsamında olacak mı?

Bitmemiş konutlar da yeni sisteme dahil edileceklerdir. Ev alımına yönelik olarak kullanılan krediler (mevcut konutlar ve inşa halindeki konutlar), mevcut evleri teminat gösterilerek alınan krediler ve refinansman kredileri (alınan kredilerin yeniden finansmanı için kullanılan krediler) yasa kapsamında değerlendirilecektir.

11) Mortgage sistemi dahilinde konut kredisi kullanırken nelere dikkat etmeliyim ?

Yeni sistem ile uzun vadede düşük taksitle ev sahibi olma imkanı doğacaktır. Ancak, vade boyunca düzenli ve sürekli bir gelire sahip olunması gerektiği unutulmamalıdır. Bu nedenle, gelecekteki gelir beklentinize ve ödeme gücünüze uygun vadeli seçeneklere yönelmelisiniz. Ödeyebileceğiniz taksit tutarını hesaplarken diğer giderlerinizi de düşünerek, aylık gelirinizin belli bir kısmını (genel kabul görmüş oran 1/3) geçmemesine dikkat etmelisiniz. Dikkat edilmesi gereken diğer bir konu ise, kredi kullanırken uygulanacak faiz türünün belirlenmesidir. Yeni konut finansmanı sisteminde sabit faizli kredinin yanısıra, değişken faizli kredi de kullanmak mümkün olacaktır. Sabit faizli kredilerde kredi taksit tutarı, kredi vadesi boyunca sabit kalırken, değişken faizli kredinin taksit tutarı, kredinin dayalı olduğu endekse göre değişecektir. Faiz türü belirlenirken, sabit faizli kredi kullanımında erken ödeme yapılmak istenirse, % 2’lik erken ödeme ücreti ödeneceği unutulmamalıdır.

12) Yeni sistemde konut kredisi kullandırımı nasıl gerçekleşecek?

Mortgage kapsamında konut kredisi kullanabilmek için, öncelikle ödeme gücünüze uygun bir konut belirlemeniz gerekmektedir. Bankaların uyguladığı genel kredilendirme oranı %75 olduğu için, konut değerinin % 25’ini peşin karşılamanız gerektiğini unutmamalısınız. Gerekli belgeler ile bankanıza başvurduğunuzda, kredi talebiniz değerlendirilecek ve bankanızın görevlendireceği SPK lisanslı değerleme uzmanlarınca almak istediğiniz konuta değerleme (ekspertiz) yapılacaktır. Kredi başvurunuzun değerlendirmesi olumlu ise, kredi ile ilgili sözleşme imzalanmadan önce tarafınıza bir “Sözleşme Öncesi Bilgi Formu” verilecektir. Kredinin faiz oranı, masraflar, taksit tutarı gibi bilgileri içeren bu formu bir iş günü inceleyecek ve kredi kullanımına karar verebileceksiniz. Krediyi kullanmaya karar verdiğiniz takdirde, Banka tarafından konut üzerine ipotek tesis edilecek ve krediniz kullandırılacaktır.

13) Yeni sistemdeki maliyetler nelerdir ?

Mortgage sisteminde, faiz üstünden alınan BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) kalkmıştır. Faize ek olarak, kredi istihbarat ücreti, konut değerleme (ekspertiz) ücreti, konut ve DASK (zorunlu deprem) sigortası primi ile ferdi kaza/hayat sigortası primi masraflar arasındadır.

14) Bundan sonra bankalar sadece değişken faizli kredi mi verecekler ?

Bankalar yeni konut finansmanı sistemi ile sabit faizli krediler, değişken faizli krediler ve ikisinin karışımı şeklinde olmak üzere 3 tip faiz uygulaması sunacaklardır. Müşteri, bankanın sunduğu faiz seçeneklerinden kendine uygun olanı tercih edebilecektir.

15) Değişken faizli kredi uygulamalarında faiz neye göre değişecektir?

Yeni kanunda, değişken faiz oranlarına baz teşkil edecek endeks veya endekslerin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenmesi öngörülmüştür. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, sistemde kullanılacak endeksleri çıkaracağı bir yönetmelik ile duyuracaktır. Kullanılması muhtemel endeksler, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), DİBS (Devlet İç Borçlanma Senet) ihaleleri faiz oranları gibi, tüketicinin gelir artışına veya piyasa faizlerine baz teşkil eden göstergelerdir. Tüketiciler, düşen faiz ortamında daha düşük faiz oranlarından yararlanabilecek, faiz artışlarına karşı ise kredi sözleşmesinde belirlenecek azami faiz oranı ile korunmuş olacaktır.

16) Tüm krediler için erken ödeme ücreti olacak mı ?

Sadece sabit faizli kredilerde gerekli faiz indirimi yapılarak erken ödenen tutarın azami % 2si kadar erken ödeme ücreti alınacaktır. Değişken faizli kredilerde erken ödeme ücreti söz konusu olmayacaktır.

17) Yeni mortgage kanunu kapsamında kullanacağım kredimin ödemelerinde gecikme olursa ne olacak?

Ödemenizi aksatmanız durumunda Bankanız size uyarı niteliğinde bildiri yapacaktır. Mevcut sistemde olduğu gibi, 2 taksidin üstüste gecikmesi durumunda Banka yasal takibe geçeceğinden taksitlerinizi düzenli ödemeye dikkat etmelisiniz.

Daha fazla bilgi ve bankalardan ücretsiz konut kredisi teklifi almak için