Site içerisinde bitişik nizam villa satışı hakkında fikir arıyorum

Arkadaşlar mülkümle alakalı çok kafa karıştırıcı durumlar var, bu yüzden bende buradaki farklı fikirleri değerlendirip kafamda bir plan kurmak istiyorum.

Çok kısa evden bahsedeyim sonra sorularıma geçeyim, sizin fikirlerinizi de merak ediyorum.

Ankaranın villa oturumu olan bir muhitinde, site içerisinde forleks tabir edilen 4 katlı, takribi 380 m² villa + 150 m² civarında ön + arka bahçesi mevcut. İleri natamam dedikleri, sıvaları, yalıtımı yapılmış, 2-4 ay arasında zevke göre tamamını bitirip sorunsuzca oturulacak bir ev.

Sahibinden emlak endeksine göre muhit için ortalama 13-16 milyon fiyat biçiyor, bütün muhitteki villaları sıralayınca (yaklaşık 150 villa satılık) en düşüğü 9 milyondan başlıyor, üst limit yok gibi bir şey 85 milyona da var daha üstüne de. Ancak genellikle gerçekçi fiyatların üst limiti 30 milyona kadar. Biraz daha yaklaşıp 1-2 km yarıçapındaki mülklere baktığımda, 20-25 milyon arası fiyatlar var.

Şimdi ben bu fiyatlara baktığımda ilanın uzun süre satışta kalmaması için görece olarak uygun bir fiyat yazmaya çalıştım 19 milyon civarı, ancak görüştüğüm bütün emlak danışmanları evimi taş çatlasa 15 milyona satabileceğimi söylüyor, benide bu fiyat üzerinden ilan girmek için ikna etmeye çalışıyorlar. Fiyatı neden düşük tuttuklarının gerekçelerini sorduğumda ise yaklaşık 8 km yarıçaptaki genelde 3 kat ve 300m² büyüklüğe sahip 10-11 milyon aralığındaki villaları gösterip, bunlar varken tercih edilmesi zor olur diyorlar.

Her kafadan ayrı bir ses çıktığı için aklım o kadar karıştı ki, neyin doğru olacağını kestiremiyorum artık.

İç mimar geliyor, evin içini yaptırmaya 2 milyon harcarsın satarken 5 milyon koyup satarsın diyor,

Emlakçı geliyor, villa natamam satılır alan isteğine göre dizayn eder, yaptırmayalım diyor.

Benimle aynı site içerisinde uzun süredir satışta olan ama çatısı akmış bir villa daha vardı, konum itibariyle de benim mülkümden oldukça ayrışıyordu (güneş alması, önünün kapalı ve yola bakıyor olması gibi, yani şerefiyesi) 12 milyona geçen hafta el sıkışılmış.

Şimdi sorularıma gelirsek:

1-) Düşük fiyatlı ev aradan çıktığı için sizce benim istediğim fiyatın (çevredeki yaklaşık 4-5 milyon yüksek evlerle kıyaslayınca) bir mantığı var mı ? Yoksa 12 milyona ev satıldı benim evimin ederi (konumu vs. itibariyle) ondan taş çatlasa 1-2 milyon fazla mı olmalı ?

2-) Markalaşmış emlak danışmanlarıyla çalışmak ve bunlara güvenebilmek mümkün mü ? Yoksa kısa yoldan para kazanmak için evi ederinin altında satıp bir an önce komisyonlarını mı almak isterler ?

3-) Siz bir ev satın alacak olsanız, ve maddi kaygı göz etmeden(keyfi olarak) bu işe giriyor olsanız, mümkün olan en ucuz evi alıp arttırdığınız parayla içini daha lüks dizayn etmeye mi harcarsınız ? Yoksa manzarası kapanmayacak, günün her saati güneş alan, yalıtımı ve iç tadilatına ekstra özenilmiş bir ev mi tercih edersiniz ?

Bu kadar uzun yazıyı okumayacak klasik DH li arkadaşlarıma özet:

İleri natamam bir villanız var, bunu kısa sürede (4 ay) satmak istiyorsunuz, 1-2 km yarıçapınızda en düşük fiyatlı yapılı evler 20 milyondan başlıyor. 8-10 km yarıçapınızda ise sizi evinizden 100m² küçük evler 9-10 milyondan başlıyor. Evinize fiyat biçerken nasıl bir yol izlersiniz ?

Dip not: Bu yüksek enflasyonlu, kredi faizlerinin yüksek olduğu ortamda ev alınır mı ? Bir ev o kadar eder mi ? O parayı eve bağlayacak insan olmaz gibi şeylerle ilgilenmiyorum, sadece mülkünüzün fiyatlandırmasını nasıl yaparsınız onu soruyorum.

Selamlar hocam..Hepsini detaylıca okudum hiç bir noktayı kaçırmamaya çalıştım :)) Ankara hakkında hiç bir fikrim olmadığı için genel fikrimi söyleyebilirim..

*Emlak endeksi maalesef her zaman doğru rakamları vermeyebiliyor.Genel itibarı ile yaş,bölge,m2 gibi değerleri baz alarak ortalama bir fiyat çıkartıyorlar.

*Rakam olarak sistemi tersden işlemek gerekiyor.Siz satıcı değil alıcı olsanız ve cebinizde ortalama olarak 18-20 milyon kadar bütçeniz olsa neleri alırdınız nelere dikkat edersiniz..Konuya sadece satıcı olarak yaklaşırsak çok sağlıklı sonuçlar elde edemeyebiliriz.Alıcı gibi baktıkdan sonra kendi eviiniz hakkında daha detaylı daha samimi bir rakam verebilecek hale gelebilirsiniz.

*Fiyat konusuna gelirsek ve zamanınız varsa ilk etapta kafanızda ki hayalinizde ki fiyattan deneyebilirsiniz.1 ay kadar kendinize zaman ayırdıkdan sonra sizde hakkaniyetli olduguna inandığınız rakam olarak ilan verebilirsiniz.Şöyle bir gerçek varki banka faiz oranları yüksek oldugu için yüksek rakamlı evlere eskisi kadar talep olmuyor ancak bu kesinlikle satılmayacak anlamına da gelmiyor elbette.

*Evin içerisine xx lira masraf edeyim xx lira değeri artsın eskisi kadar kimse o açıdan bakmıyor maalesef.Yapılı ev her zaman daha hızlı satılacak diye bir kavram yok.Alan kişi kendi zevkine göre yaptırması çok daha mantıklı olabiliyor.Ancak alan kişi bu tarz işlere gerek yeteneğinin olmaması gerek zamanının ve sabrının olmaması sebebi ile hazır yapılmış evler de talep görüyor.Bana sorarsanız evi en uygun fiyata alır arada ki bütçeyi kendi zevkime göre yıkar ona göre tasarım yapardım.Bu hali ile daha uyguna satacağınız için rakam daha ulaşılabilir hale gelecektir.

*Size ortalama bir fiyat teklifi veren (15 milyon tl ) o evin satış rakamı arasında ciddi bir fiyat farkı var aslında.Arada ki fark ile o evi çok daha farklı yaşanılabilir hale getirilebilir.Sizin önemsedeğiniz hususları farklı kişiler eksik olarak görmeyebiliyor.Fiyat odaklı düşündükleri için cazip gelmiş olabilir.O evi tadilat yapsalar belki 15 e satamazlardı öyle de bir ihtimal var .

Soru cevap :)

1-Yukarıda belirttiğim gibi zamanınız varsa ve fiyat konusunda pişmanlık yaşamak istemiyorsanız aile olarak bir rakam üzerinde netleştikten sonra sürece göre fiyat belirlemenizi tavsiye ederim.

2-Marka yada yerel firma olarak tabir edilen diğer emlak firmaları esasen aynı aynı diyebilecek mantık ile çalışırlar.Burada önemli olan bölgeye hakim olan kişiler olacaktır.Diğer evi gayrimenkul danışmanı arkadaş satmışsa mutlaka belli bir müşteri potansiyeli oluşturmuştur o kişi ile de görüşebilirsiniz.Burada en önemkli hususlardan birisi profesyonel fotograf çektirmek olacaktır..

3-Sizin yaptırağınız tadilat benim zevkime uymayabilir...Bu durumda ben evi almaktan vazgeçme ihtimalim çok yüksek.Ancak ham hali uyguna aldığım zaman baştan aşağı yaptırma imkanımı bildiğim için içim daha rahat bir şekilde alırdım.Extra peyzaj düzenlemeleri,extra mantolama gibi husular ekletilebillir...

Kur üzerinden hesaplamanızı öneririm. Aldığınız fiyatın o günkü kur ile değeri ile bugünküne bakıp zarar etmeyip üste 20-30bin dolar minimum kar edecek şekilde mesela.

Hocam merhaba selamlar çok ilginçtir konudan bildirim gelmedi bu yüzden kimsenin yazdığını düşünmüyordum, kontrol edene kadar.

Öncelikle detaylı yanıtınız ve konuyu bütünüyle okuduğunuz için teşekkür ederim.

Söylemleriniz genelde emlak danışmanlarıyla paralel ilerliyor, kullanıcı adına bakınca sizinde bu işle uğraştığınızı düşünüyorum. Bu yüzden tavsiyeleriniz değerli.

Genel olarak bende söylediğiniz gibi tersten ilerleyip, ben alıcı olsam ve elimde 20 milyon para olsa nasıl bir şey yapardım bunu düşünüyorum. Ama yine evin ederini hesaplama konusunda sorun yaşıyorum. İşin doğrusu insaflı davranınca çıkan fiyat beni tatmin etmiyor ancak fazlasını istemekte bu balon piyasayı şişirmeye katkı sağlıyormuşum gibi hissettiriyor.

Bu 3haftalık süreçte görüşüp edindiğim bilgilere göre yaklaşık 14-15 milyona 1-2 ay içerisinde satmakla 18 milyon civarına 6-8 ay içerisinde satmak hemen hemen aynı kapıya çıkıyor. Bankalar deli gibi faiz veriyor 6 ayda güzel bir apartman dairesi alacak yada ucuza satıp, istenen paraya ulaşacak kadar faiz alabiliyorsun. Bunu satıcı değil alıcı tarafından değerlendirince de 15 milyonundan 1 ayda alacağı faizle en güzel villayı 1 seneliğine kiralayabilecek para elde ediyor, o yüzden bu mülkü satmak için düşük fiyatları değerlendirmeliyim gibi geliyor.

İçine harcanan paranın kat kat fazlasıyla dönmesi daha doğrusu dönememesi kısmına katılıyorum, böyle bir yeri alan arkadaş tamamen masraftan kaçmadan zevkine göre dizayn edip oturacaktır.

19 milyondan 1 ay kadar ilanda durdu geri dönüş 0, bize verin biz çalışalım diyen emlakçılardan başka soran, teklifte bulunan olmadı. Ayrıca uzun süre evin ilanda kalmasının zararı olacağını ilan yüzünü eskiteceğini söylüyorlar. Bu yüzden bende kaldırdım.

Bende bu seçim sonrası oluşacak tabloya göre hareket edecektim, şimdi yavaştan satmaya çalışacağım nasipse.

Hocam işte o biraz sıkıntılı bir süreç 15 yıllık falan bir yapı kooperatif usülü yani harcanan parayı hesap edip çarp böl topla 10 milyonu geçmez. Ama benim yan villam 25 milyondan ilanda   hangisine inanayım bilemedim kafa çorba şu an.

Hiç problem yok hocam :))

Evet emlak sektöründe çalısıyorum bölgeyi bilmediğim için rakam konusunda bir şey söylemem hem etik hemde sağlıklı olmaz ancak emlak sektörünün mantığını yazmaya çalıştım.

İlan konusunda dairenin yüzünün eskimesi konusuna kesinlikle katılıyorum bir ilan ne kadar uzun süre durursa o kadar kıymeti azalıyor.Demekki satılmıyor o kadar insan almadıysa neden biz alalım gibi soru işaretleri olabilir.Tekrar ilana koydugunuz zaman size şöyle bir tavsiyede bulunabilirim..Aynı mülkü sıfırdan farklı açılardan fotograf çekmeniz gerekecek.Mümkünse Koltukların yeri değişmiş yatak örtüleri farklı renk ve modeller ile değişltirilmiş gibi gibi temel farklılıklar yapmanız gerekebilir.Aynı fotografı koydugunuz an müşteri aa ben bu daireyi biliyordum halen demekki satılmamış diyecekler.Ancak bu tarz küçük dokunuşlar aynı daireyi farklı sunmaya sebep olarak göz yanılgısı oluşturabilrsiniz.

19 milyon gerçekten çoook ama çok ciddi bir rakam.Şu an ben 400.000 tl ye 2010 model Renault Symbol Dizel araç ilana koydum o rakama alınabilecek temel araçlardan birisii 1 haftadır kimse aramadı :))) Önümüz bayram ancak yine kimse aramadı :)) Piyasa ciddi manada sıkıntı yaşıyor ve herkes parasını vadeye koyarak yaşıyor.O parayı vadeye koysa günümüz kosullarında çok rahat bir şekilde hem yaşar hem yılda 2 tane ev alabilir..

Biz çalışalım diyen emlakcı arkadaşlar büyük ihtimal afiş asarak çalışmak istiyorlar.Emlakta "Satmaz Sattırır" diye bir deyim var..Bakın fiyatlar xx paraya ama burası cok ucuz diye diğer yerlere müşteriyi yönlendirebiliyorlar.

Tadilat konusunda tek tavsiyem evin varsa boya ihtiyacı güzel sade bir boya ve bahçe düzeni ile ilgili çalışma yapılarak havası değişmesi yeterli diye düşünüyorum.Daha fazla tadilat sizide üzecektir.

Son olarak fiyat konusunda kar zarar mantığı ile hareket edersek;Satarken ne kadara sattığımızdan ziyade alınan nakit para ile ne kadar kazanacağımıza odaklanırsak içiniz daha rahat olacaktır :)

selamlar ne yaptınız evinizi satabildiniz mi @Mr.Rich

Yok hocam bir müteahhit arkadaşımla başka bir şekilde değerlendirmeyi düşünüyoruz. Arsa veya ciddi hacimli iş karşılığı evi verip değerini ordan kurtarmayı düşünüyoruz.

@Antalya.Gayrimenkul hocam yorumunuzu okudum o kadar haklı ve doğru şeyler söylemişsiniz ki. Üstüne denilecek bir şey yok fazla ağzınıza sağlık. Önerilerinizi dinleyeceğim.

sevindim hocam. Antalya gayrimenkul zaten düzgünce açıklamış her şeyi.