İNŞAAT ALACAKLISI İPOTEĞİ NEDİR, KİMLER YARARLANABİLİR?

İNŞAAT ALACAKLISI İPOTEĞİ NEDİR, KİMLER YARARLANABİLİR?

Yapı alacaklısı ipoteği, bir taşınmaz üzerinde yapılan inşaatın, malzeme vermek suretiyle yada bedenen çalışıp mal sahibi veya müteahhitten alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar lehine doğan alacakları güvence altına almak için o taşınmaz üzerinde doğan kanuni rehin hakkıdır.

TMK’nun 893 / 3 bendine göre, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak arsa sahibi veya müteahhitten alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar kanuni ipotek hakkını kullanabilirler.  Maddede sadece malzeme temin etmek yapı alacağı sayılmamıştır. Ancak malzeme getiren ayrıca emek harcamışsa kanuni ipotek hakkından yararlanır. Örneğin, duvar ustasının müteahhitte malzeme vermeyerek inşaatın sıva işini taahhüt etmesi ile ortaya çıkan alacak veya parkecinin hem parkeyi satması hem de sattığı parkeleri döşemesinden kaynaklanan alacak yapı alacağıdır.

İNŞAAT ALACAKLISI İPOTEĞİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

TMK’nun 893 maddesine göre bu hakkın doğumu için tapu siciline tescili gerekir. Bu madde sadece tescilin hukuki sebebini oluşturur ve hak sahiplerine böyle bir ipoteğin tescilini isteme yetkisi verir.

Yapı alacaklısı ipoteğinin kurulmasını sağlayan hak yenilik doğuran nitelikte olduğundan, bu hak tapu memuruna yapılacak tek taraflı beyanla kullanılır. Ancak yapı alacaklısı ipoteğinin tescil edilebilmesi için alacağın çekişmeli olmaması gerekir. TMK m. 895/III’de uyarınca yapı ipoteğinin tescil edilmesi alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasına bağlıdır. Alacak miktarı asıl müteahhit ve zanaatkârlar bakımından taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenmiş olmalıdır.

İNŞAAT ALACAKLISI İPOTEĞİNİN KOŞULLARI

1- İnşaat Alacağının Bulunması,

2- Alacağın Taşınmaz Üzerinde Yapılan Kalıcı İnşaattan Doğması,

Yapı alacağının taşınmazın üstünde veya altında kalıcı olarak yapılan bina, fabrika, gibi inşaattan doğan faaliyetlerden kaynaklanması gerekir. Taşınmaz üzerinde kalıcı olmayan inşai faaliyetlerden doğan alacaklar için yapı alacaklısı ipoteği tescil edilemez. Eski yapılarda yapılan tamirat veya tadilattan doğan alacaklar için de yapı alacaklısı ipoteği kurulabilir.

 3- Malzeme Vererek Veya Vermeyerek Çalışılması

Müteahhittin veya zanaatkarların yapı alacağı, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya benzeri işlerde malzeme vererek veya vermeyerek fiili çalışmış olmaları sebebiyle doğmuş olmalıdır. sadece malzeme teslimi ile yada bakım çalışmalarından doğmuş alacaklar, sahibine yapı alacaklısı ipoteği tescilini isteme yetkisini vermezler.

Malikle eser sözleşmesi yapmış bulunan yüklenici kadar alt yüklenici de, alacağı için yapı alacaklısı ipoteği tescil ettirebilme yetkisine sahiptir. Önemli olan, malikle eser sözleşmesi yapmış olmak değil, eserin meydana gelmesi için malzeme vererek ya da vermeyerek çalışmaktır.

ALACAĞIN KAPSAMI

Yapı alacağının kapsamı belli olmalıdır. Kural olarak, kanuni ipotek hakkıyla teminat altına alınan alacak miktarının, tapu kütüğünde gösterilmesi zorunludur. TBK’nın 481. maddesine göre belirlenen bu alacak, alt yüklenici ve zanaatkarlar için bu kişilerin asıl yükleniciden olan alacaklarının tutarıdır.

Yüklenici, alt yüklenici ve zanaatkarların, malzeme vererek veya vermeksizin çalışması sonucu kazandığı, taşıma ve hazırlık giderleri de dahil olmak üzere, bütün alacağı için ipotek tescilini talep haklarını haizdirler.  Tescil için bedel götürü olarak belirlenmişse belirlenen parasal miktarın, aksi takdirde yapılan işin değerine ve harcanan giderlere göre saptanacak miktar esas alınır. Zira yapı alacağı ipoteği, inşaatın takdir olan değeri veya bu yüzden doğmuş değer fazlası ile sınırlı değildir.

Yapı işlerinin malik olmayan tarafından yaptırılması durumunda, inşaat alacağının ipotekle güvence altına alınabilmesi için, taşınmaz malikinin inşaatın yapılmasına rıza göstermesi veya kendi davranışıyla inşaatın yapılmasına neden olması gerekir. Örneğin kiracının, kiralanan taşınmazda yaptırdığı tamir veya tadilattan doğan inşaat alacağının ipotekle güvence altına alınabilmesi ancak taşınmaz malikinin onarım işlerine rıza göstermiş olması halinde mümkündür.

YAPI ALACAKLILARI

TMK’nun 893/1- 3. bendine göre, taşınmazın üzerindeki ya da altındaki bir yapı veya başka bir eser yapımında malzeme versin ya da vermesin emek vermiş asıl yükleniciler, alt yükleniciler ve zanaatkarlar yapı alacaklılarıdır.

YAPI ALACAKLISI SAYILMAYANLAR

1- Sadece Malzeme Temin Edenler TMK’nun 893/3

2- Mimar ve Mühendisler

3- İşçiler ve Çıraklar ( Hizmet sözleşmesiyle bağlı olarak çalışan işçilerin alacağı yapı alacağı ipoteği ile güvence altına alınmamıştır )

İPOTEĞİN TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİ 

Yapı alacağı ipoteği, kanundan doğan bir ipotek türüdür. Kanun yükleniciler ile zanaatkarlara sadece bu ipoteğin tescili isteminde bulunma hakkını tanımıştır. Başka bir deyişle kanun burada kazanım sebebinin yerini almıştır. Yapı alacağı ipoteği, bu isteme uyularak tescilin yapıldığı anda doğmuş olur. O halde, bir yapıya malzeme vererek veya vermeden emek harcayanların, bundan doğan alacaklarını güvence altına almaları için tescil isteminde bulunmaları gerekir.

1- Malik Tarafından Yeterli Teminatın Gösterilmemiş Olması

Yapı ipoteğinin tescili için, malik tarafından yapı alacakları için yeterli güvencenin gösterilmemiş olması gerekir. TMK’nun 895 / son maddesinde, malikin yeterli güvence göstermesi halinde yapı alacağı ipoteğinin tescilinin istenemeyeceği belirtilmiştir

2- Alacağın Malik Tarafından Kabul Edilmiş Olması Veya Mahkeme Tarafından Hüküm Altına Alınması

TMK’nun 895/ 3 maddesine göre, yapı alacağı ipoteğinin tescili için, malikin alacağı kabul etmesi gerekir. Malik alacak miktarını kabul etmezse, alacaklı açacağı tespit davası ile alacağın varlığının ve miktarının belirlenmesini talep edebilir.

3- Tescilin Süresinde Gerçekleştirilmiş Olması

TMK’nun 895. göre, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.

Müteahhit, alt yüklenici veya zanaatkarlar işi tamamlamadan ayrılırsa, inşaatı terk tarihi zımni fesih tarihi olarak kabul edilmeli ve terk tarihinden itibaren 3 ay içinde ipotek talebinde bulunulmalıdır. Bu süreyi geçiren yapı alacaklısının yapı alacaklısı ipoteğinin tescilini talep etme hakkı düşer.

4- Tescilin Gerçekleşmesi

Yapı alacaklıları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan itibaren ipotek hakkının tescilini isteyebilirler. Böylece tescil için eser sözleşmesinin kurulması yeterlidir. Yapı ipoteği tescilin yapıldığı anda varlık kazanır. TMK’nun 1022 maddesine göre, ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir

A- Yapı Alacaklısı İpoteğinin Kesin Tescili

Yapı alacaklısı ipoteğinin tescil edilebilmesi için sadece yüklenicinin başvurması yeterlidir. Malikin de tapu siciline gitmesi gerekmez. Aksi takdirde yüklenicinin tescil isteminde bulunmayan malike karşı dava açmak zorunda kalacağı için, bu arada malikin taşınmazı başkasına satarak yükleniciyi zarara uğratma riski doğacaktır.

Taşınmaz maliki, iş yapılmış olmasına rağmen, alacağı tanımaktan kaçınırsa, yapı alacağı ipoteğinin miktarını mahkeme takdir edecektir. Bu dava, yüklenicinin ücret alacağının ödenmesi için açabileceği davadan farklıdır. Bu yüzden böyle bir dava açılmış olsa bile, ipotek miktarının belirlenmesi davasında ücret alacağının ödenmesi davası bekletici mesele yapılamaz.

B- Yapı Alacaklısı İpoteğinin Geçici Tescili

İnşaat alacağı taşınmaz sahibi tarafından kabul edilmemiş ve ipotek alacaklısının alacak miktarı kesin olarak belli olmayan durumlarda yapı alacaklısı ipoteğinin geçici tescili söz konusu olur. (Tapu Sicil Tüzüğü’nün 58. maddesi). Bu kapsamda hak sahipleri T.M.K’nun 1011. maddesine göre geçici tescil talebinde bulunabilirler , bir ayni hakkın teminat altına alınması gerekiyorsa ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilir. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hakim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir.

Av. iltan EKMEKÇİOĞLU

https://www.iltanekmekcioglu.com/insaat-alacaklisi-ipotegi-nedir-kimler-yararlanabilir-2/