Kiracıyı evden çıkartamıyoruz, sıkıysa çıkartın diyor. (19. sayfa)

Herkesin bir sürü dairesi ve işyeri yok kirada. Siz o erkekliği yaparsınız çünkü çok var. 1 evi olan, direk onunla geçinen yada o evi kiraya verip başka evde oturan var, evin kirası ile evin kredisini tamamlayan var. Ben mevcut kanunların ev sahibini cezalandırdığını düşünüyorum, hiç adil değil. Resmen malınıza çökülür bir pozisyonda kalıyorsunuz. Bahsettiğim minvalde biri denk gelirse ne demek istediğimi anlarsınız. Ayrıca, devlet, içinde bulunduğu sıkıntıyı, ev sahipleri üzerinden de gidermeye çalışıyor. %25 tavan zam nedir örnek olarak? Adil mi bu? Tahliye taahhütnamesi olmadan ben kümes kiralamam şu ortamda.

Hocam şimdi konuya girip geriye dönük mesajları okuyunca elma ile armut birbirine iyice karışmış gözüküyor. Kanun koyucu abesle iştigal etmez. Düzenlemeye bakınca da zaten belirsiz hiçbir yan bulunmamaktadır.

Kanun ile getirilen % 25'lik sınırlama, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranına dair bir sınırlamadan ibarettir. O yüzden 1-5 yıl veya 5 yıldan fazla gibi ayrımlara tabi olmaksızın uygulama yeri bulur. Ancak 5 yıldan sonra rayiç kira bedelinin tespiti istemli dava ise bambaşka bir mevzudur.

Şöyle tane tane gitmek gerekirse anlaşılması daha kolay olacak.

Kira sözleşmesi yapıldığında; artış oranına dair iki ihtimal vardır. Ya sonraki kira dönemi için artış oranını sözleşme ile belirlemiş olabilirsin ya da sözleşmeyi yaparsın artış oranını belirlememişsin veya sözleşmeye koymamışsındır. (İkinci duruma pek rastlanmaz)

Eğer artış oranını belirlemişsen kanun bu artış oranının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşmayacağını düzenlemiştir. (Geçici kanun yalnızca, bu kanunun yürürlük tarihi ile 1/7/2023 tarihi arasında 12 aylık TÜFE yerine %25 uygulanacağına yöneliktir.)

Ama sözleşmede artış oranını kararlaştırmamış olabilirsin. Bu durumda artış oranını eğer anlaşma olmazsa hakim belirler. Hakim de TBK 344/2'ye göre 12 aylık TÜFE ortalaması ile bağlıdır. Belirleyeceği artış bunu aşmayacak şekildedir.

Fakat % 25 sınırlaması getiren geçici kanunun son cümlesi "Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır" dediği için hakimin yenilenen kira dönemine dair belirleyeceği artışın üst sınırının da % 25 olacağını açıkça düzenlemiş.

Bu sınır "yenilenen kira dönemi" ile alakalı olduğu için rayiç kira bedelinin tespiti istemli dava ile uzaktan yakından alakası yoktur. Kira tespit davası dediğimiz dava TBK 344/3'te düzenlenmiştir ve geçici kanun yalnızca 344/1'de değişiklik getirdiği ve 344/2 için de uygulanır dediği için başkaca hiçbir konuyu kapsamamaktadır.

Kira tespit davasındaki amaç 5 yıl boyunca yapılan kira artışları ile kiralananın kira bedelinin emsallerinin çok altında veya üstünde kalması durumunda kiracı veya kiraya veren tarafından kiralanan yerin rayiç bedele yakın bir kira bedeline tahvil edimesine yöneliktir. Bu dava yalnızca kiraya verenin açacağı bir dava değildir.

Bu ihtiyaç ortaya çıkınca dava açabilirsin veya açmayabilirsin. Diyelim ki 6. senesinde kiracın çok düşük bedele kalıyor. Sen rayiç bedelin tespiti davası açmazsan yenilenen kira döneminde (15 gün öncesinden kiracı aksini bildirmeyip sözleşme uzamışsa) yine % 25 sınırına takılırsın. Çünkü beş seneden sonra kiracının kendiliğinden kirayı rayice göre yatırma zorunluluğu yok. Nerden bilecek belki senelerce istemeyecek ev sahibi. Ev sahibi böyle bir şeyi istiyorsa kira tespit davası açmak zorundadır. O yüzden bu da 344/3. maddeye göre açacağın davada "hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir" dediği için %25'lik sınırla bağlı değildir.

Burada hakim, 12 aylık TÜFE ile de bağlı değildir. Çünkü kanun "göz önünde tutar" diyor; aşamaz demiyor.

O yüzden kira tespit davası başka, yenilenen kira döneminde yapılacak artış/zam oranı farklı husus.

Bu sebeple % 25'lik sınır 1-5 yıllık sözleşmede uygulanır uygulanmaz sözü tamamen yanlış bir şeydir. Evimi kiraya vermişimdir, 8. yılı geçici kanun dönemine rast geldi ama ben gidip kira bedelinin tespiti davası açmamış isem önümüzdeki sene için kira artışını max. % 25 yapabilirim. Ama kira bedelinin tespitini istemişsem artık hakim % 25 ile bağlı değildir.

Zaten 1-5 yıl arasında devam eden kira sözleşmeleri için kira tespit davasını konuşmak da anlamsızdır. Şu an 2. senesi veya 3. senesi içinde olan birisi kira tespit davası açarsa davası hukuki yarar yokluğundan reddedilir. Çünkü yeni kira dönemine (5 yıl sonrasına) uzun vakit olduğu gibi bilirkişilerin de tespiti ancak dava tarihi itibari ile yapılabileceğinden imkansızdır. ,

Umarım açıklayıcı olmuştur. Daha da karıştırmamışımdır.

2 yıl önce kiracı ile bende sorun yaşamıştım, kiracılar iş yeri sahibiydi, işleri iyi gitmiyordu, işyerinde gece birileri yatmaya başlamıştı, bazen sorun çıkarmaya başlamışlardı. o ana kadar ev sahibi ve kiracı ilişkilerini düzenleyen kanunlar hakkında hiçbir bilgim yoktu. biraz araştırma yaptım ve öğrendiklerim hakkına şokoldum.

öncelikle kira sözleşmeleri, 1 yıllık yapılır, 1 yıl sonra kiracı ve evsahibi sözleşmeyi yenilemese bile otomatik olarak yenileniyor, kasko sigortası gibi yıllık yenilenmiyor, sözleşmede kira artışı belirtilmemişse enflasyon oranı kadar artış yapılır, bu seneki yasal düzenleme ile üst sınır %25.

ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyebilmesi için 2 defa kirasını ödemesini geciktirecek veya ödemeyecek, komşularını rahatsız edecek.

bu ne demek oluyor biliyormusunuz, kirasını düzenli yatıran, yıllık yasal oran kadar kirasında artış yapan ve çevresini rahatsız etmeyen kiracı hakkında evsahibi 10 yıl dolmadan tahliyesini talep edemez.

yasalar kiracılardan yana, mülkünüzü kiraya verirken iyi düşünün, iyi bir sözleşme yapın ve tahliye tahhüt belgesi alın, tahliye davaları 2 yıla kadar uzuyor bilginiz olsun.

Ne demek suçu ne, yahu bu yeni yasayla mağdur olan taraf kim sizce ?

Madem niyet okuyoruz ben size bu o maddeye neden kira tespit davalarının katılmadığını yazayım ? o bir önceki mesajda salladığınız gibi hiç bir kira tespit davası 2 ayda sonuçlanmaz ? Bu olaylardan önce bile zaten konuşulan süre 1 1-5 sene idi , şimdiyse inanılmaz bir dava yükü oluşmuştur. Belki 2 sene veya daha uzun sürede sonuçlanacak. Seçim tarihi geçtiği için de akp nin çok umurunda olacağını sanmıyorum.

Neyse size son mesajım, yasa çıktıktan kaç hafta sonra meclis tatile girdi , o kadar bu konular konuşuldu bu arada gerekli düzeltme yapılamaz mıydı sizce ?

Aynı durumla bizde karşı karşıyayız. Elimizde kira kontrat tarihlerinden sonra düzenlenmiş taahhütnameler mevcut, Avukata verdik, işlem başlattık.

Perpa gibi bir yerde 50 metre kare yerde 1000 TL.'den devam ediyor, Anlaşmaya yanaşmıyorlar, bakalım durum ne olarak...

İşin kötüsü, bu kira gelirine muhtaç haldeyiz.

kirasını veriyor ,yasal artışını yapıyor , çevresini rahatsız etmiyor . ee sıkıntı ne ki ? adam çiçek gibi kiracı işte . herkese öyle bir tane düşse keşke . tahliye tahhüt falan hikaye . adam itiraz eder sonra çakar %25 i keyfine bakar . davayı uzatacak şeyler öne sürer . çıkarken 1 torba çimentoyu döker tuvalete . sonuçta kaybetse bile yine karlı çıkar . aklı olan zıtlaşmaz bence . kirasını ödemiyorsa ver mahkemeye zaten onu konuçmaya bile gerek yok.

kiraya verdiğimiz mülke ihtiyacımız vardı, şuan depo gibi kullanıyoruz. o dönemde çıkmaları için epey stres yaşadık. kiraya verdiğiniz mülkü kendi ihtiyacınız için kullanacaksanız kiracınızı çıkarmanız imkansız gibi.

Dahası aç gözlülük...

Benim de başımda benzer bela var:

2 yıldır oturduğum sorunsuz ve düzenli kira ödediğim halde yeni ev sahibi olarak tanıştırılan ve ilk defa gördüğüm şahıs "Sana %100 zam yapalım" deyince "Yasa var %25' den fazla zam yapamam" dedim, bunu demez sert bir tavırla "O halde çık evimden !" dedi.

Bunun üzerine müzakere masasından kalkıp "Siz de gereğini yaparsınız" dedim.

Ardımdan seslenerek "Sen de gereğini yap ve evden çık !" şeklinde seslendi.

Bugün ev sahibi olan arkadaşa anlatınca "Yeni ortak diye tanıştırılan o şahıs aslında ev sahibi değil emlakçı, belli ki senin daireye çok iyi kira veren birilerini bulmuş seni çıkartmaya çalışıyor" dedi....

Şimdi şöyle hocam, kira sözleşmesinin en az 15 gün önceden bildirimli sona erme halini kanun yalnızca kiracıya tanımış. Kiraya verene böyle bir hak tanınmamış. Tanınsa zaten sayfalarca tartışma olmaz bu konuda. Ama kiracının 15 günlük bildirimi neden önemli? Kira sözleşmesinin uzaması açısından önemli.

Diyelim 30 Ağustos 2015 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesi yaptık. Kiracı 30 Ağustos 2016 yılından 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme otomatik olarak bir yıl uzar. Bu şekilde her sene bildirim yapmadı kaldı diyelim. 1 yıllık asıl süre + 5 yıllık uzama süresi ile geldik 22 Ağustos 2022 (bugün) tarihine.

Artık benim kiracıya demem lazım ki, bak rayice göre gel anlaşalım anlaşmazsan dava yoluyla yapacağım. Anlaşamaz isen artık 8 gün kalmış. Kira tespit davası açılabilir mi? Evet yine açılabilir.

Çünkü kanun kira tespit davası "her zaman" açılabilir der. Ama bunu insanlar sanki 5 yıllık uzama süresi dolmadan da açılır gibi anlıyor. Hayır, 5 yıllık uzama süresi şarttır. Kira ilişkisinin 2. ve 3. yılında bu dava açılmaz. Peki neden her zaman açılır deme gereği duyulmuş. Çünkü kanun kira tespit davası için diyor ki, yenilenmeden öncesindeki en az 30 gün önceden yazılı kiracına bildirmişsen kira bedelinin artılacağını o zaman ben bunu bu kira dönemi başından itibaren geçerli sayarım diyor. Yani bu 30 günlük süre kaçırıldığında dava açma hakkında düşmez, yalnızca bir sonraki kira dönemine ilişkin tespit yapılır davada.

Bunun da faydası şu; dava 1 sene sürer ise ve yeni kira yılı çoktan başlamış olursa geriye dönük farkı talep edersin.

Yukardaki örnekte bugün 22 Ağustos. Hala daha bildirim yapmamış isem geriye kalan sürem 8 gün. 30 gün önceden yapamadım demektir bu. Şimdi yaptım diyelim. Artık davada belirlenecek kira bedeli 2022-2023 değil sonraki dönem (2023-2024) kira yılına ait olacak. Haliyle 2022-2023 kira dönemi % 25 sınırdan otomatik artırılacak. Üstüne bir bardak soğuk su içmem gerek.

Diyeceksin ki hocam, ne fark eder kiracı yanaşmamış yasal artıştan % 25'i yine yapıştıracak ne olacak ki? (Yukarıda da aynısını: "...kiracı %25 zam ile kirayı yatırdığında o sene için yapılacak birşey kalmamış oluyor" şeklinde ifade etmişsiniz. Doğru düşünmüşsünüz aması var.

Ama diyelim ki bugün 30 Haziran olmasaydı da 30 Nisan Haziran vs. olsaydı; ben de 30 Ağustosa göre en az 30 gün önceden kiracıya bildirmem gerekse beklemem. Hemen yazılı bildirimimi yaparım. Gelir anlaşmaz ise 30 Ağustos 2022 günü şrak diye davamı açarım. Önceden bildirmenin faydası burada ortaya çıkıyor. 30 gün önceden bildirdiğim için dava 1 buçuk sene sürdü diyelim. İşte karar 2022-2023 yılından itibaren olarak kurulacağı için ben kiracıya diyeceğim ki bak kardeş 3 veriyordun mahkeme 6 dedi, sen de rahat rahat % 25'i yapıştırdın ama arada kira farkı oluştu; elimde mahkeme ilamı var şu aradaki farkı bana öde. Bundan sonra da 6 bin TL olarak devam edeceğiz.

İşte % 25 nerede uygulanacaktı, kira tespitinde mi artışta mı fark burada. Zaten sen rayiç bedelin tespiti (kira bedelini artırılması) davasında üst sınır % 25 koyarsan mahkemenin rayici belirlemesinin önüne geçmiş olursun. O yüzden diyoruz kanun koyucu abesle iştigal etmez diye. Hukuk mantığına da genel mantığa da aykırı.

Kısacası baktınız 1 yıl + 5 yıl uzaması süresi içerisindesin yazılı bildirimi 2-3 ay önceden yapmak gerek. Niye kendimi sıkıştırayım. 40 gün önceden ihtar çektim garantisi yok ki 10 güne tebliğ edileceğine. Belki tebliğ memuru yanlış yapacak vs. Çünkü ihtarnameyi gönderdiğim tarih değil kiracının eline geçtiği tarihe göre 30 günlük süre hesaplanır.

şu an taşınma masrafları da saçma sapan . iyi tartıp benim bu eve 5 sene ihtiyacım yok deniliyorsa kiraya verilmeli. çünkü 5 senedir oturan adama taşın desen koymaz ama adam gireli 2 sene olmuş 3 sene olmuş . taşın dedinmi adamın cinleri ayağa kalkıyor . o da haklı her evden 3 senede bir taşınacaksa ona ne para ne eşya dayanır . bunları gözetmek lazım aksi durum hem mülk sahibi hem kiracı için tat kaçırıyor .

Şimdi hocam yasal hakkınız varsa elbette kullanın. Ama evden memnun iseniz; orta yolu bulmak en iyisi. Benim ev sahibim tek bir kez aramadı bile bu süreçte. Şu an rayici ödemek istesem dört katını vermem gerek tam olarak. Yarın hayır % 25 yapalım desem ilerisi için süreklilik arz etmez bu ilişki.

Ama ev sahibim rahatsız eden bir tip olsa o zaman öyle ise böyle derim. O yüzden ben neredeyse iki katı kadar zammı kendim teklif etmeyi düşünüyorum. Sizin durumunuz farklı olabilir tabi. % 100 rayici de aşıyor olabilir. Ama belli noktadan sonrası ayıp ben utanıyorum.

düzgün ev sahipleri de var ama geneli yamyam . önceleri tefe/tüfe diye şarlıyorlardı , devlet koyuyor kardeş bizlik durum yok diyorlardı . şimdi %25 i de devlet koyuyor. zırzır etmesin %35 gibi bişey verin beğenmiyorsa da gitsin uğraşsın.

diğer türlü de vatandaş maaşına çökülüyor gibi hissediyor. yani hissetmenin sonu yok . kanun kural ne diyorsa o . hele yıllarca tefe/tüfeden gram geri adım atmayan ev sahibine %25 den bir kuruş fazla vermesin kimse. tahliye tahhüdüne de 7 gün içinde itiraz hakkı var . gitsin mahkeme açsın 2 sene de o sürer evde toplamda 4 sene oturmuş olsanız taşınmak koymaz. her 2 yılda 3 yılda taşınmaya ne ev ne eşya dayanır . kirasını ödeyen,kimseyi rahatsız etmeyen kiracıyı kimse rahatsız etmesin bence. oturup insan gibi konuşup bi orta yol bulunsun .

milletin ağızına sakız ettiği tahliye tahhüdünden mahkemeler patlayınca ona da ayar çekecekler . bizim millet vur dedin mi öldürür çünkü .

İlgisiz ev sahibi:

Eve girer girmez banyo tavandan akıtıyordu zaman zaman banyo zemininde göl oluşuyordu.

Defalarca söyledim, 2 defa usta geldi sorunu bulamadılar "Yağmur suyudur o" gibisinden saçma sapan teoriler ürettiler.

Hatta 5 ay önce ev sahibi "Senin sorununun tek çözümü var başka eve taşınman, böylece orayı yıkıp yeniden yapacağız" şeklinde ahlaksız bir cevap bile verdi.

Bu saçma cevaptan hemen sonra üst kattaki zibidi yeni banyo aynası asmak için eskisinin vidasını sökünce boru patlamış ve tam 36 saat boyunca banyo tavanından akan şelalenin altından başıma havlu bağlayarak geçtim da banyoya girip ihtiyaç gördüm.

Kontrat süresi bitmeden max 1 ay öncesine kadar noterden ihtirname çekin, tahhütlü hızlı posta ile yollayon. Evde kendiniz oturacağınızı veya satacağınızı belirtmeniz gerekli. İhtarname ellerine ulaştığı an zaten götü başı oynamaya başlar. Dava ve tazminat konusunda ciddi olduğunuzu belirtirseniz muhtemelen yola gelecektir. Asgari ücretli dava masraflarını ve tazminatı ödemeye gözü yemez, dava kesinlikle lehinize sonuçlanır ama 1 seneye kadar sürüyor bildiğim kadarıyla. Kontrat süresi bittikten hemen sonra dava açabilirsiniz

Burda tek dikkat etmeniz gereken kontrat süresi geçtiyse sanırım otomatik olarak 1 sene daha konratı uzamış oluyor.