Konut fiyatlarında zirveden dönüş başladı (USD bazında)

Uzun zamandır takip ettiğim bölgede USD bazlı fiyatların geri geldiğini ilk kez görüyorum. Her ayın ilk haftasının sonunda sahibinden endeks dataları güncelleniyor. Bugün gerilen verilere göre konutta dolar bazında zirveden dönüş başladı.

Küçükyalı'da Mart ayında yıllık %64 olan artış Nisan ayında %41'e geriledi. Hala pozitif olsa bile seçim sonrası kredilerin tamamen durması ve dolar kurundaki yükseliş nedeniyle okların tıpkı 2018 yılındaki gibi kırmızıya döneceğini düşünüyorum.

Aslında bu düşüş kapalı çarşı kuruna göre daha derin olacaktı.

2 ay önce bahsettiğim düşüş bariz şekilde kendini göstermeye başladı. Kredilerdeki daralma ve dolardaki yükseliş devam ederse düşüş devam eder. YTD.

Eline sağlık hocam. Güncellemeye devam edersen sevinirim. Takipteyim.

İstatistiklerle konuşuyoruz, piyasa ağzı ile "konut fiyatlarının düştüğü nerede görülmüş gardaşım" zihniyeti ile yorum yapmıyoruz.

Aşağıda Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TRHPI) Dolar bazındaki değişimini gösteriyor. Her mum 1 ay.

Sahibinden endeks bölümüne girip istediğin bölgedeki düşüşe bakabilirsin. İstediğin yaş aralığını da seçebilirsin.

Ülkedeki evler dolar bazında 3x yaptı son 2 senede. Çimento ve demir dolar bazında 3x yapmadı. Böyle olsa ABD enflasyonu %200 olurdu zaten. Özellikle Aralık 2021'den sonraki faiz indirimlerinden sonra.

Ucuz krediyi bulan yatırımcı koşa koşa gitti ev aldı. Aynı ev 1 yıl içinde 11 kez el değiştirdi. Bunun piyasa gerçekleri ile hiç bir alakası yok. Yatırımcı birbirine satarak fiyatları bu noktaya getirdi. Son alan yatırımcının elinde kaldı ev.

Nasreddin Hoca'nın güzel bir sözü var "kazanın doğurduğuna inanıyorsun da öldüğüne neden inanmıyorsun"

Konut fiyatları dolar bazında ve reel olarak ölmek zorunda. Hele ki 24 Ağustos'taki faiz kararından sonra durum daha da vahim olacak.

evet 0.69 kredinin etkisi muhakkak oldu, zaten onun yüzünden ivmesi çok oldu ama bu demek değildirki artış bir şekilde devam etmeyecek. bahane mi yok ülkede, araplar, ruslar, depremden kaçanlar ... bu dediğim artış mesela konya'da, istanbul sarıyer'de hala yüksek bir şekilde seyir etmekte.

Kozyatağı ve Karasu gibi birbirine taban tabana zıt demografide iki adet evim var. Benim portföyümdeki veriye göre gelişmiş bölgedeki ev dolar bazında yılbaşından beri %20 kayıp yaşarken gelişmekte olan bölgede dolar bazında %20 artış var.

Ev fiyatları enflasyon devam ettiği sürece döviz bazında dahi olsa düşmeyecek benim kanaatim bu.

Bu tezat durumun kendimce bir kaç sebebi olabilir.

1.İstanbul taşınıyor. Deprem gerçeği, yüksek kiralar vs.

2. Krediler kapandı. Gelişmiş bölgede yüksek tutarları nakit olarak ödemek kolay değil. Bu sebeple geri çekilme var. Gelişmekte olan bölgede ise nakit olarak satışlar devam edebilir seviyede olduğu için alış satış devam ediyor.

3. Gelişmiş bölge doları zaten çoktan fiyatladı. Ve ekonomik dengesizlik sebebiyle bir balon oluştu. Şimdi de fiyatlarda krediler açılıncaya dek bir normalleşme yaşanıyor. Gelişmekte olan bölgede ise şuan yeni bir balon oluşuyor. Krediler tekrar açılırsa buradaki artışın önü kolay kolay alınamaz. Ekonominin toparlanması durumunda burada büyük bir risk görüyorum.

Ama ne olursa olsun listemdeki ev fiyatları düşmek bir yana hala artmaya devam ediyor. Satış olmamasına rağmen. Ve ben hala görece ucuz ev için alıcıyım. Riski olsa dahi. Çünkü dolar dahi olsa kağıt paranın temel amacı mal almaktır. Ve çok klişe olacak ama "alınmış, alınmıştır." Bir cep telefonunun 80 bin, orta sinif bir arabanın 1 milyon ettiği yerde ev fiyatlarının düşmesini beklemek enayilik olur.

Asıl enayilik bir malın değerini TL ile ölçmektir bence. Ülkedeki paranın %70'i DTH ve KKM'dir. Böyle bir ülkede her şeyin fiyatını dolar ile ölçmek lazım. Ev fiyatları da 2017-2019 yılları arasında hem döviz bazlı hem de reel olarak düşmüştür. Bunu grafiğe bakan herkes görebilir.

O donemi cok iyi hatırlıyorum. Hayatim boyunca en iyi yatirimimi ve en buyuk cahillimi yapmistim. Basaksehir'den 220 bin liraya (35 bin dolar) ev satip Kozyatagi'daki evi 430 bin liraya (68 bin dolar) almak icin peşinat yapmistim. Şimdi Başakşehir'deki ev 1.9 milyon lira (70 bin dolar) Kozyatağı'ndaki ev 5.5 milyon (203 bin dolar) yapiyor. Kabul ediyorum sene başında 238 bin dolardı. Şuan dolar bazında %20 kaybetti. Ama bu da beni orta sinifa çıkardı.

Ve ayni dönem mevduat faizleri ve doviz oyle bir artiyordu ki insanlar emlak bolundan konuşuyorlar doviz ve faiz bu kadar getirirken ev almanın enayilik olduğundan filan bahsediyorlardi. Ben de çok yuksek kredi odedigim için ve Şile'de ki kiytirik 1+1 dairemden aldığım kiradan memnun olmadığım için satıp parayı dovizde mevduatta guvenceye almak gibi bir hata yaptim. Ve bir miktarda refinansman yapip aylik 5 bin liralık kredimi 3 bin liraya düşürdüm. Kalan para ile de eli yuzu düzgün ikinci el bir bmw alabiliyordum. Elbette almadım. Mevduatın öylesine güzel getirisi vardı ki banka hesabimdaki tl de dolar da güzel yükseliyordu.

Sonra iste bunlar oldu. O Şile de beğenmediğim ev 10x yaptı. Ödediğim kredi kuş oldu. O kıytırık evi 2020 de pandemiden once satabilseydim Marmaris'te 2+1 bir daire alabiliyordum. Simdi o paraya Marmaris'te kalbur üstü bir hotelde sadece 1 haftalık tatil yapiyorsun. Şile'de ki o kıytırık evi ise bir daha alamadım.

Ve şimdi insanlar istatistikler filan paylaşıp ayni evleri tekrar ayni doviz biriminde alabileceğini düşünüyorlar. Bu sadece Türkiye'de yaşanmıyor bu arada. Bulgaristan göçmeniyim. O dönem Burgas gibi Varna gibi sahil kentlerinde havuzlu siteden 1+1 daireyi 4-5 bin euroya alabilirken şimdi aynı bölgede ayni daireler 25-30 bin euro'dan başlıyor. Mert başaran'ın paylaştığı bilgidir. 1982-2000 yılları arasındaki ekonomik kriz zamanları dolar 142 bin kat artarken ekmeğin fiyatı 800 bin kat artmıştır. Bu bence yeterince çarpıcı bir örnek.

Marmaris Bodrum ve Burgas gibi tatil bölgeleri pandemi sonrası daha da değerlenmiştir. Buraları referans göstermek yanlış olur. Ama diğer hesaplamalarınız doğru ve kârlı. (bugün için)

Peki önümüzdeki 2 yıl içinde ne olacak? Gelişmekte olan ülke olması, kredi notlarımızın benzer olması, faiz oranları benzemese de gerçek enflasyon oranı benzer olması sebebiyle Arjantin’de ne olmuş ona bakalım. Arjantin’de bugün Enflasyon %115, Faiz, %118

Son 12 ayda Arjantin’de konut fiyatları %111 artmışken Dolar, Peso karşısında serbest piyasada %319 artmış. (Arjantin Merkez Bankasının ekran kuruna bakarsan da %95 artmış) Faiz ile enflasyon başa baş noktasına getirdiğinde ülkedeki varlıklar tamamen erimiş. Zaten devalüasyonun mantığı budur, ucuzlaşmak zorundasın. İthal olmayan malların değeri davalüasyon kadar artarsa bu işin mantığı kalmaz.

Bizdeki enflasyon ENAG %108. Politika faizi %17,5. TCMB önünde sonunda faizleri enflasyona yaklaştırmak zorunda kalacak. O yüzden tıpkı Arjantin’de olduğu gibi bir piyasa oluşacak. İthal mallar çok değerli olacak, 94 krizinden sonra duyduğumuz o cümleler yeniden duyulacak (sıfır araba parasına İstanbul’da 1 daire alıyordum)

Özet olarak 2024-2025 yıllarında ülkenin dövize olan ihtiyacı konuttan, otomobilden, telefondan, doğalgazdan, elektrikten fazla olacak.

Ayrıca sıfır araba parasına zaten Istanbul'da daire alabiliyorsun. Değişen bir şey yok.

Çok zamanı kalmadı zaten yaşayıp göreceğiz kim haklı çıkacak. Hem temel olarak hem teknik olarak bakıldığında önümüzdeki 2 yıl boyunca konutta dolar bazlı düşüş devam edecektir.

17 ay boyunca soluksuz çıktı, düzeltmesi mutlaka olacaktır ve uzun süre orada kalacaktır.

Dün TCMB'nin açıkladığı son veriye göre güncellenen grafiği tekrar koyuyorum. Başlıkta zaten sahibinden endeksten aldığım verileri de paylaşıyorum. Veri ve grafik bazlı konuşmayı severim.

Ortalama bir C segmenti araç 1.2 milyon. (Corolla, Megane, Egea, Civic). 1.2 milyona İstanbul'da kümes alınabilir anca. Veya kot 3 gibi bir bodrum.

1995'te Mazda 323 satıp Erenköy'de daire aldı yakınım.

Ortalama c segmenti bir araç fiyatına Erenköy'de daire alabilmenin hayalini mi kuruyorsun? Gerçekçi mi sence bu beklenti? Bana biraz işine geldiği gibi konuşuyormuşsun gibi geliyor.

Ayrıca o aşağı doğru inen kırmızı çizgi var ya işte o beklediğin düzeltme oluyor. Ve sen şuan trenin son vagonuna bakıyorsun.

Hani beyzbolda homerun'a giden topu yakalamak için avuçlarını açıp bekleyen insanlar olur da tam avucuna konacağı sıra hevesli birisi havada yakalar ya hah işte öyle kalakalırsın. 100 bin dolara tırmanmış bir evin değerinin 60 bin dolara düşmesine fırsat verirler mi bu kadar alıcı, bekle bakalım.